Quando un aspirante acquirente è interessato ad immobile, può scegliere di inviare una comunicazione scritta al venditore per dichiararsi disposto ad acquistare la casa ad un determinato prezzo. Questo istituto è denominato “proposta irrevocabile d’acquisto”, ed è disciplinato dall’articolo 1329 del Codice Civile.

Paolo Caputo, consulente RE/MAX ed esperto nel settore immobiliare, mette a disposizione la sua lunga esperienza per supportare tutti coloro che vogliono impegnarsi con una proposta del genere. La proposta irrevocabile d’acquisto è infatti utilizzata per le compravendite effettuate per tramite di agenzie immobiliari. Con questa comunicazione l’acquirente si impegna a non modificare o revocare la proposta per un certo periodo di tempo (ad esempio un mese), mentre il venditore rimane libero durante tale periodo di vendere ad altri. La proposta irrevocabile d’acquisto ha quindi carattere unilaterale, e deve essere presentata in forma scritta: un notaio come il dott. Lorenzo Grossi può supportare nella sua corretta stesura.

Decorso il termine indicato nella proposta senza che la stessa sia stata sottoscritta dal venditore per accettazione, le condizioni indicate si intendono decadute e perdono di ogni efficacia. È importante che l’accettazione avvenga per iscritto, così come per iscritto è stata formulata la proposta.

L’accordo tra le parti si conclude e diventa quindi vincolante per entrambe quando il proponente viene a conoscenza dell’accettazione della proposta da parte del venditore.

 

Come scrivere una proposta irrevocabile d’acquisto

Paolo Caputo, consulente RE/MAX, è la scelta ideale per redigere in maniera corretta una proposta irrevocabile d’acquisto. Non esiste infatti un modello standard, ma esistono elementi che necessariamente la proposta deve contenere:

• la descrizione minuziosa e dettagliata dell’immobile che si desidera acquistare

• il prezzo che si intende versare per l’acquisto

• le modalità di pagamento prescelte

• il termine ultimo entro il quale il venditore deve accettare la proposta.

Il documento deve prevedere l’impegno da parte del venditore a verificare tutti gli aspetti legati alla regolarità urbanistica e catastale dell’immobile. In questo modo si è tutelati da problemi quali:

• mancanza di agibilità

• abusi edilizi

• presenza di servitù

• utilizzo di parti comuni

• spese condominiali già deliberate, ecc..

Eventuali clausole e deposito

Per essere sicuri di non rischiare brutte sorprese, Paolo Caputo, consulente RE/MAX, consiglia di inserire eventuali clausole e fornire una proposta irrevocabile d’acquisto completa e dettagliata. In particolare si potrebbe impostare il documento con specifiche che possano evitare l’insorgere di contenziosi. Due clausole molto importanti sono le seguenti:

• Clausola sospensiva del mutuo, ossia il proponente sottolinea l’obbligo di stipulare la vendita solo se la richiesta del proprio mutuo andrà a buon fine, altrimenti è liberato;
• Clausola di regolarità urbanistica, catastale e condominiale, ossia il proponente sottolinea l’obbligo di stipulare la vendita solo se i successivi controlli sulla casa daranno esito positivo.

In caso di richiesta da parte del venditore, può essere inserito anche un deposito, una somma da versare preferibilmente con assegno non trasferibile intestato al proprietario o ai proprietari, da depositare presso l’intermediario immobiliare. Tale deposito si tramuterà in un acconto e, se pattuito espressamente, in una caparra soltanto nel caso in cui la proposta sia accettata e quindi, in tale circostanza, sarà poi detratto dal prezzo di vendita. Nel caso in cui invece la proposta non venga accettata, l’agente immobiliare dovrà restituire interamente la cauzione, senza pretesa di risarcimento danni o pagamento di alcuna mediazione. Se invece dopo l’accettazione da parte del venditore è l’acquirente ad avere un ripensamento e a voler rinunciare all’acquisto, non solo non gli verrà restituito il deposito cauzionale, ma dovrà anche pagare il compenso di mediazione all’agente immobiliare.

Se nella proposta di acquisto non è indicata la scadenza, allora non è più una proposta irrevocabile ma una proposta semplice, dunque revocabile in qualsiasi momento.

Cosa succede se il venditore accetta e poi cambia idea

Se il venditore ha già accettato la proposta e poi cambia idea per qualsiasi motivo non imputabile all’agenzia e/o all’acquirente, è tenuto a pagare:

• la provvigione all’agenzia, perché comunque l’agente ha portato a termine il suo compito (ex art 1755 cc, Cass. Sez. Un. n. 4628/2015; Cass, sez.VI, n.24397/2015); l’agenzia potrà pretendere un importo pari alla provvigione dovuta dal venditore ma anche quella dovuta dal compratore perché il recesso ha provocato un mancato guadagno;
• il doppio della caparra al compratore (art. 1326 del c.c.) in caso di caparra confirmatoria, oppure la sola caparra in caso di caparra penitenziale

La proposta irrevocabile d’acquisto è dunque uno strumento da conoscere e da padroneggiare, affinché l’affare abbia più probabilità di andare a buon fine.